Menu
Рынок коммерческой недвижимости представлен большим количество объектов самого разного размера и назначения.
Классификация коммерческих объектов
недвижимости создана для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения.
Классификация помогает профессионально оценить помещение, требования к нему, а также получить описание качеств, необходимых для дальнейшего развития любого объекта и/или бизнеса.
Любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы.
В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единойклассификации, адаптированной под российские условия.
Поэтому для классификации торговых
центров российские аналитики
предпочитают использовать европейскую классификацию.
В основе этой классификации лежат:
Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составомарендаторов и размером торговой зоны.
Разработка архитектурно-планировочных
решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду (брокеридж) проводятся на основании концепции торгового центра.
Концепция торгового центра должна отражать:
сопутствующие).
Это объект КН, собственник которого не ведет торговую деятельность, направленную на конечного покупателя, самостоятельно, а передает площади, множеству розничных операторов: торговли, сервиса, общественного питания и сферы досуга.
Магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно- кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.
Супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2 , расположенный, как правило, в отдельном здании, редко — в составе МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.
Торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2 , предлагающая полный ассортиментный ряд. Товары продаются в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел. Торговые точки объединены единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.
Стрит-ретейл (street retail) – форматторговой точки, располагающейся наулице, обычно на первом этаже жилого дома. В переводе с англ.
«уличная торговля».
Главное требование к такимпомещениям – большая проходимость.
В отличие от торговых центров,аккумулирующих в себе одновременно множество разных магазинов, кудапокупатели обычно приезжают
на несколько часов, формат street retail очень требователен к выбору места расположения. Поэтому локация – главный критерий, который должен учитываться привыборе недвижимости этогоформата.
Наиболее ценятся улицы, называемые «торговыми коридорами». Это улицы в центре города,
где пересекаются потоки местных жителей, работников многочисленныхофисов, а также туристов. Такие локации обеспечивают стабильный потокпокупателей практически для любого вида бизнеса, будь то торговля или сфераобщественного питания.
При этом важно понимать, что выбор локации для торговой точки – занятие,требующее изучения множества
факторов, и зависящее в первую очередь от направления конкретного бизнеса.
При классификации бизнес-центров в каждом регионе учитываются различные
факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу:
наличие лифтов);
Международная классификация может не совпадать с используемой в различныхрегионах России (см. таблицу на следующем слайде), в настоящее времяпрактикуется присваивать классы в основном самими управляющимикомпаниями, что не всегда отражает реальное состояние объектов и можетдезориентировать участников рынка недвижимости.
| Международная классификация | А1 | А2 | В1 | В2 | С1 | С2 | D |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Центральное местоположение | + | + | + | + | + | ||
| Удобный доступ | + | + | |||||
| Полностью заново отстроенное здание | + | ||||||
| Подземная парковка | + | ||||||
| Современные системы безопасности здания | + | + | |||||
| Профессиональный арендодатель | + | + | + | + | + | ||
| Правильно оформленная документация | + | + | + | + | + | + | + |
| Полностью реконструированное здание | + | + | |||||
| Автономное теплоснабжение | + | ||||||
| Системы предварительного охлаждения приточного воздуха | + | ||||||
| Планировка этажей в виде офисных блоков | + | + | + | ||||
| Ремонт «евростандарт» | + | + | |||||
| Современные лифты | + | ||||||
| 24-часовая охрана | + | + | + | + | |||
| Возможен не очень удобный доступ | + | + | |||||
| Косметически отремонтированное здание | + | ||||||
| Любое местоположение | + | + | |||||
| Здание бывшего института | + | + | |||||
| Любое состояние помещений | + | + |
| Дополнительные критерии российской классификации | А |
|---|---|
| наличие центральной системы управления зданием | + |
| возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока | + |
| современные системы пожарной безопасности | + |
| высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей | + |
| два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора | + |
| высота потолков не менее 2,7–2,8 м | + |
| планировка этажа открытая | + |
| шаг колонн не менее шести метров | + |
| возможность установки полноценного фальшпола | + |
| качественная и презентабельная отделка помещений общего пользования, входной группы и фасада | + |
| отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж | + |
До 400 мест. Характерна для крупного города с непостоянным населением. Номера — квартирного типа, используются как временное жилье, функционируют по принципу самообслуживания. Цены обычно варьируют в зависимости от сроков размещения. Обслуживают семейных туристов, бизнесменов, коммерсантов, останавливающихся на длительный срок.
По вместимости больше отеля «люкс» (400– 2 тыс. мест). Располагается в центре города или в пределах городской черты. Предлагает широкий набор услуг по ценам, соответствующим уровню цен в регионе или несколько выше. Рассчитана на прием бизнесменов, туристов, участников конгрессов и конференций и т. д.
По вместимости относится к категории малых и средних предприятий, обычно расположенных в центре города. Хорошо обученный персонал высокий уровень сервиса. Характерна высокая стоимость номера, включающая всевозможные виды обслуживания.
Предполагает значительные различия по вместимости и предлагает полный набор услуг, включая специальное медицинское обслуживание и диетическое питание. Располагается, как правило, в курортном месте.
Простые одноэтажные и двухэтажные сооружения, расположенные вне городской застройки, вблизи автомагистралей. Это — малые и средние предприятия. Уровень обслуживания средний при минимальном количестве персонала. Клиентами являются все категории туристов.
Отличается упрощенным стандартом обслуживания, меньшей вместимостью, отсутствием ряда общественных помещений (холлов, вестибюлей, гостиных и т. д.). В структуре гостиного двора обязательно наличие ресторана или бара.
Логистические терминалы— это перевалочные базыдля
переформирования крупныхпартий грузов, доработкигрузов до
товарной кондиции (сборки,фасовки, розлив в мелкуютару и т. п.).
Терминалы нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные склады с продажей товаровпо образцам и мелкимоптом.
Основной объемпредлагаемых на рынке складских помещений не
удовлетворяет требованиямпотенциальныхпокупателей и
арендаторов. Они отвечают запросам средних и небольших компаний, неимеющих финансовыхвозможностей длястроительства.
Все чаще арендаторы предпочитают сочетание складских и производственныхпомещений с офисными.
Если раньше наиболее распространены были краткосрочныедоговоры аренды на складские площади, то сейчас, в связи снехваткой складских площадей, все большеераспространение получает долгосрочная аренда, посколькуарендаторы вынуждены инвестировать в переоборудование
предлагаемых площадей.
| Общие сведения | Помещение | Территория |
|---|---|---|
•Площадь застройки •Материалы и габариты здания •Ремонт •Вода, отопление, канализация •Наличие автономного отопления и электростанции •Температурный режим и возможность его регулирования •Наличие вентиляции •Наличие пожарной и охранной сигнализации, а также систем пожаротушения и видеонаблюдения •И другие | •Степень нагрузки, которую выдерживает пол •Высота потолков •Собственная система контроля и учета •Наличие оборудования (торгового, холодильного и пр.) •Наличие офисных и вспомогательных помещений – туалеты, раздевалки, подсобки •Второй выход •Беспылевой пол •Кран-балка •Яма •Пандус •И другие | •Подъездные пути •Высота ворот •Наличие автоматических ворот докового типа с площадками для погрузки и разгрузки •Площадка для перемещения большегрузных автомобилей •Парковка для легковых авто •И другие |
| A | B | C | D |
|---|---|---|---|
•Одноэтажные здания, возведенные для складских целей рядом с оживленными магистралями. •Высота потолка — min 8 м. •Полы ровные, с антипылевым слоем. •Имеется климатическая система и система пожаротушения. •Склад круглосуточно под видеонаблюдением (и внутри, и по периметру). •Есть комфортные подъездные пути и парковка для легковых авто и большегрузов. •В состав комплекса входят офисные помещения. •Наиболее дорогая категория. •Подходит для хранения любых товаров. | •Постройки в один или в несколько этажей,высота потолка – от 4,5до 8 м. •Имеется климатическая система и система пожаротушения. •Наличие офисных помещений. •Склад круглые сутки находится под охраной. •Данная категория дешевле, но именее функциональна. •Обычно используется для хранения одежды, бытовой техники, оборудования — вещей, для которых оптимален температурный режим +10 +18°С. | •Как правило, используются здания, изначально построенные в качестве производственных комплексов. Также подходят утепленные ангары. •Высота потолков – в диапазоне 3,5-18 метров. •Ровные полы с антипылевым покрытием (в отдельных случаях — без него). •Без отопления или с отоплением +8 до +14℃ •Ворота обустроены так, чтобы транспорт мог заезжать прямо внутрь. •Оптимальный вариант для хранения стройматериалов, пластиковых и металлических изделий. •Не используется для пищевых продуктов или лекарственных средств. | •Самая скромная категория и по цене, и по функционалу. •Зачастую такие склады расположены в подвалах или старых бункерах. •Не имеют климатической системы и антипылевого покрытия на полу. •В таких помещениях могут храниться только нетребовательные к условиям товары, и желательно недолго. Например: стеклянная продукция, изделия из нержавеющего металла, автозапчасти. |
Основные технические требования к складам:
Классификации в открытых источниках не включают
такой критерий как уровень пола. Но эксперты в
области складской логистики отдельно отмечают, что важен уровень пола не менее 1,2 м от земли,
т.к. это значительно снижает затраты на спецтехнику.Выбирая склад, клиент чаще ориентируется на два
основных критерия: стоимость и предназначение. Все остальноеавтоматически прилагается. Например, если он планирует хранить пищевуюпродукцию или лекарства, то требования к хранилищу особенно высокие,
следовательно, выше будет и стоимость.
Помещение свободного назначения (ПСН), это нежилое помещение, какправило, с отдельным входом.
Это самый востребованный формат как для
инвесторов/покупателей, так и для арендаторов/ операторовбизнеса.
Основные характеристики ПСН:
деятельности.
(водоснабжение, электричество, отопление). Для начала работы нужно сделатькосметический ремонт (не всегда), завести мебель и оборудование.
класса недвижимости. Всегда можно найти подходящий вариант.
Многофункциональный объект
(или несколько объектов) – объект недвижимости,
сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений(магазины,
офисные площади, развлекательные заведения),
в которых могут быть объединены коммерческая и
жилая функции. При этом, как правило, одна из
функций является основной.
Интерес к созданию многофункциональных комплексов
обусловлен следующими его преимуществами перед
узкоспециализированными центрами:
его масштабности;
посещения объекта;