Menu
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений предназначены для плановой застройки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства. Также в состав населённых пунктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, производственные, рекреационные зоны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфраструктура. Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Это территории, которые отведены для cтpoитeльcтвa и работы предприятий промышленного комплекса: фабрик, заводов, энергостанций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Это участки, покрытые лесом, a также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса. Такие земли используются для ведения лесного хозяйства, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. Сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны).
Teppитopии, которые заняты водными объектами, a также прибрежные зоны водоёмов. Сюда относят участки под природными и искусственными водоёмами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к одной из перечисленных выше категорий. Они составляют земельный резерв страны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой
процедуры регламентирует Ф3 «O переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Обычно
необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает:
• при расширении населенного пункта за счёт прилегающих к нему сельхозземель
• или перевода промышленных объектов в другие категории в результате рекультивации.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями.
Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта
сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость
сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Это земли, которые принадлежат определенному лицу. Собственник волен распоряжаться по своему усмотрению, и никто иной не имеет доступа к земле. И это отношение собственности существует независимо от того, закреплено это официально в законах государства или нет.
Это земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Это земли, принадлежащее городским и сельским поселениям, другим муниципальным образованиям, от имени которых право собственника осуществляется органами местного самоуправления.
Виды частной собственности:
Собственность физических лиц или
фирм. Вид владения, при котором у
земельного участка только один
собственник.
Совместное обладание. Владение,
при котором земельный участок
принадлежит нескольким лицам, но
доли при этом не выделены.
Общая долевая собственность. Вид
владения, при котором земля
разделена на доли и имеет
несколько собственников.
Виды государственной
собственности:
федеральная собственность,
то есть собственность всей
России в целом,
государственная
собственность
регионального уровня
Виды муниципальной
собственности:
закрытая;
публичная;
нераспределённая;
предоставленная
Понятие коммерческой земли не закреплено в Земельном кодексе РФ. Но оно означает
территорию, на которой можно возвести строение для получения дохода. Например,
• недвижимость, в которой располагаются
фирмы, обслуживающие автомобили
(например, СТО, автомойки, автозаправки);
• офисные здания;
• промышленные помещения, в т.ч. склады;
• магазины, торговые и торгово-
развлекательные комплексы и центры;
• спортивные комплексы, фитнес-
центры, бассейны и т.п. объекты;
• гостиницы, кафе, другие заведения.
Этот перечень можно расширить, включив в него все объекты, которые
возводятся с одной целью: чтобы они приносили прибыль.
Назначение земли всегда указывается в документах,
которые удостоверяют право владельца на участок.
Построить вместо гостиницы автомойку не получится:
рано или поздно этот факт выяснится в ходе проверки
соответствующих органов, и здание заставят снести.
Но категорию участка можно изменить.
А вот обратный процесс будет несколько труднее. Еще сложнее
дела обстоят в случае с участком под жилищное строительство.
Покупать его в надежде, что на одном месте удастся возвести и дом
для семьи, и магазин или кафе в жилом квартале, точно не стоит.
Придется переводить или часть, или весь участок в коммерческую
землю. Но жить на нем уже не получится.
Такие участки всегда находятся в населённых пунктах и предназначены для возведения домов не выше 3 этажей или 12 метров. Подойдёт для тех, кто хочет дом за городом с готовой инфраструктурой.
На таком участке можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Дом разрешается строить, только если участок расположен в населённом пункте. Подойдёт для тех, кто планирует вести хозяйство
Это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях. Подойдёт для любителей загородного отдыха без уклона в сельское хозяйство
Объединение участков для земледелия. СНТ всегда находятся за пределами населённых пунктов и занимают более плодородные земли. Подойдёт для тех, кто планирует всерьёз заниматься сельским хозяйством и не исключает возможность построить загородный дом
Капитальное строительство разрешено только на участках ИЖС, оно и считается их основным предназначением. Капитальными называются строения с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением. Такие дома строят для проживания в течение всего года.
У дома есть почтовый адрес, поэтому
в нём можно прописаться.
Обычно вокруг есть вся необходимая
инфраструктура, её созданием
занимается администрация населённого
пункта (коттеджного посёлка или
деревни).
Банки охотно оформляют ипотеку
на такие участки.
Если покупать только землю, а дом строить самостоятельно,
то необходимо получить разрешение на строительство. Для этого
проект дома должен быть согласован с множеством инстанций
(санитарно-эпидемиологическая служба, пожарный надзор,
коммунальные службы, градостроительный совет, если дом строится
в городе, или местные органы исполнительной власти, если в селе).
Такие участки дорого стоят.
Участки ЛПХ всегда находятся за городом, их рекомендуется использовать для ведения личного хозяйства — разведения животных или птиц, выращивания сельхозпродукции. ЛПХ, расположенные в границах населённых пунктов, называют приусадебными участками. На них можно строить дома, в том числе для постоянного проживания, сараи или другие хозяйственные сооружения, но только после согласования с местной администрацией и с соблюдением всех норм размещения построек. ЛПХ за пределами населённых пунктов называют полевыми участками. Их используют исключительно для выращивания сельхозпродукции, любое строительство на них запрещено.
Можно перевести приусадебный участок в ИЖС. Это повысит его цену.
Для строительства не требуются согласованный проект и специальное разрешение.
Банки оформляют ипотеку на такие участки.
Налоговая ставка в 3 раза меньше, чем для участков ИЖС.
На всю продукцию, выращенную на участках ЛПХ, можно получить сертификаты или
ветеринарные справки для дальнейшей продажи. Эта деятельность не считается
предпринимательской и не облагается налогами.
на участках ЛПХ, которые находятся
за пределами населённых пунктов,
строить ничего нельзя.
Главное предназначение таких участков — отдых, но на них обязательно строительство дома. А ещё можно разбить сад и огород, но это по желанию. До недавнего времени ДНП должны были находиться на сельскохозяйственных землях, теперь законодательство разрешает создавать их и внутри населённых пунктов.
Невысокая цена.
Если дом находится в населённом пункте,
в нём можно получить постоянную
регистрацию.
К дачам предъявляются менее строгие
требования, чем к капитальным домам.
Техническую экспертизу постройки делать
необязательно.
Нужно построить дом.
Коммуникации придётся прокладывать самостоятельно.
Инфраструктура в дачных посёлках обычно развита
недостаточно.
Нельзя построить капитальный дом с фундаментом
и несущими стенами.
Участки СНТ предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур, всё остальное вторично. На них разрешается строить дома, помещения для выращенного урожая, но это не обязательно. СНТ всегда находятся за границами населённых пунктов, но часто недалеко от них, и владельцы участков могут свободно пользоваться имеющейся инфраструктурой.
Участки обычно стоят значительно
дешевле, чем земля для ИЖС
(но дороже, чем в ДНП).
Дом строить необязательно.
Часто расположены в красивых
местах с хорошей экологией.
Более плодородная почва, чем
у дачных участков.
Небольшая площадь (обычно до 15 соток).
Сложно зарегистрироваться в построенном доме (так как
он не в населённом пункте).
Коммуникации нужно подводить за свой счёт.
Любой дом в СНТ по бумагам считается дачным (даже если это коттедж
для круглогодичного проживания). Это сказывается на его цене.
Участки СНТ банки неохотно берут в залог.
Межевание необходимо для того, чтобы:
Документы:
В результате межевания земельного участка
(проведения кадастровых работ) составляется
межевой план. На его основании можно поставить
участок на кадастровый учет или уточнить его
границы.
Потенциал местоположения:
– Локация. Оценивайте место в целом: текущая ситуация, перспективы,
связанные с плановой застройкой и т.д.
– Важная характеристика участка – каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования (например, запрет на строительство промышленных предприятий)
– Доступность участка. Если доступ к участку затруднен, то и польза от него может быть невелика.
– Для некоторых типов недвижимости (магазины, бистро, мотели) важна визуальная открытость с любой стороны дорожного движения.
– При анализе местоположения участка принимайте данные о времени доступа на автомобиле, о
транспортных коммуникациях и пр. Некоторая информация может быть получена при анализе результатов
аэрофотосъемки, карт, опубликованных плановых исследований, демографических таблиц, разработок по
району местоположения, подготовленных газетами, радио- и телевизионными станциями для своих
рекламодателей, данных, предоставленных торговыми палатами, или из других источников.
Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли возможен с учетом соотношения на данном рынке спроса и предложения. При этом необходимо выявить потенциальных покупателей и арендаторов будущей недвижимости, а также проанализировать недостатки конкурирующих объектов и бизнес-планы потенциальных конкурентов. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования. Он может быть также применен для оценки общего и поэтапного сроков застройки и масштаба проекта в целом.
Необходимо изучить все правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, на получение разрешений, строительные и жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки. Также следует проанализировать виды налогов и определить, какова вероятность изменений в этой области в ближайшее время.
Прочие ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затененности, принудительное изъятие
земли для публичного использования и другое. В некоторых случаях применительно к крупным проектам, а также к
проектам, предусматривающим внесение изменений в нормы зонирования, обязательным требованием является их оценка
местными жителями.
Ресурсное качество участка связано:
с его емкостью. Емкость является показателем того, сколько
факторов может быть приложено к участку. Примером
может быть принятие решения о том, какой этажности
здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное;
с его эффективностью. Эффективность определяется тем,
какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание
факторов в случае реализации различных проектов.
Например, с учетом живописного вида участка, он может быть
более эффективен в случае строительства офисно
При изучении ресурсного качества участка определяется,
насколько он может быть использован физически, и какие
существуют физические ограничения. В целом следует
обследовать все имеющиеся данные участка:
размер и форму
естественные особенности: наличие затопляемых зон,
крупных скальных образований (для проведения
подрывных работ), склонов, не подлежащих застройке,
перепадов в уровнях
важно провести анализ проб почвы и подпочвенного
слоя в его различных точках.
определить несущее качество почвы, ее дренажные
свойства,
выявить внешние объекты, и определить, каким
образом их существование может создать неудобства
и нанести вред планируемой застройке. Это
предполагает анализ таких факторов, как зонирование
прилегающих участков.
Технологическая обоснованность определяется тем, может ли проект быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соответствия между стоимостью и качеством строительства. Если завершение проекта займет слишком много времени, если затраты по нему слишком велики или если он не соответствует даже минимальному стандарту качества, то его принято считать технологически необоснованным. Существует ряд основных ограничений, определяющих обоснованность проекта:
Данные ограничения могут быть установлены в законодательном порядке
(Правила по технике безопасности и охране здоровья работников),
поставщиками (задержки в поставках материалов), кредитными
соглашениями (лимиты на строительные кредиты) и пр.
Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить достаточный поток денежных средств, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи и рефинансирование.