Основы инвестирования в недвижимость. Основные характеристики коммерческой недвижимости. – Новактив

Основы инвестирования в недвижимость

Содержание

1. Основные понятия

2. Активы и пассивы

3. Недвижимость как актив

4. Основные характеристики недвижимости

5. Особенности инвестирования в недвижимость

Основные понятия

Брокер – это посредник на рынке недвижимости между собственником (арендодателем) и покупателем (арендатором), помогает купить или продать активы, оказывает консультационные и аналитические услуги.
Волатильность – изменчивость цены или доходности актива. Измеряется среднеквадратическим отклонением цены/доходности актива от среднего значения за какой-то промежуток времени.
Доход — все деньги, которые вы получаете в результате продажи товаров и услуг.
Инвестиционная стратегия – детальный план по достижению финансовой цели, в котором расписаны сроки, показатели доходности, объемы и периодичность инвестирования, инструменты вложения денег, варианты реагирования на разные экономические ситуации и пр.
Инвестиционный портфель – совокупность активов, в которые вложены деньги инвестора.
Ликвидность – способность активов обращаться в деньги. Чем меньше срок конвертации и потери в рыночной стоимости, тем ликвиднее считается актив.
Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег.
Прибыль — это доход за вычетом всех расходов на коммерческую деятельность, включая зарплаты сотрудникам и налоги

Актив — вся собственность, которая

приносит доход: ценные бумаги, банковские депозиты, доходная недвижимость.

Пассив—собственность,которая

приноситрасходы: долги, ипотечная квартира, автомобиль, бытовая техникаи т.д.

ВАЖНО! Одна и та же собственность, в зависимости от управления, может быть как активом, так и пассивом. Например, покупкапомещения сопровождается расходами и выступает какпассив. Но в случае дальнейшей сдачи в аренду,недвижимость начинает приносить доход и становитсяактивом.

Способность превращать пассив в активопределяется действиями владельца или брокера, ане характеристиками имущества.

Структура капитала

Активы	Пассивы
•Деньги – доход, выраженный в виде финансов •Недвижимость. Один из самых ценных активов. Включает землю и стоящие на ней капитальные здания или сооружения •Оборудование, транспорт, техника •Товарные и производственные запасы (сырье, расходный инструмент, готовые товары) •Дебиторская задолженность •Нематериальные активы (лицензии, товарные знаки, патенты и авторские права) •Ценные бумаги •Краткосрочные и долгосрочные инвестиции •Другое	•Учредительный капитал, взносы владельцев •Резервы (формируются для повышения финансовой стабильности) •Кредиты и другие финансовые обязательства (кратко- или долгосрочные) •Имущество компании, которое используется не для получения дохода. Например, служебное жильё, служебный транспорт, корпоративные учреждения (санатории, детские сады и пр.)

Активы

Пассивы

•Деньги – доход, выраженный в виде финансов

•Недвижимость. Один из самых ценных активов. Включает землю и стоящие на ней капитальные здания или сооружения

•Оборудование, транспорт, техника

•Товарные и производственные запасы (сырье,

расходный инструмент, готовые товары)

•Дебиторская задолженность

•Нематериальные активы (лицензии, товарные знаки, патенты и авторские права)

•Ценные бумаги

•Краткосрочные и долгосрочные инвестиции

•Другое

•Учредительный капитал, взносы владельцев

•Резервы (формируются для повышения финансовой

стабильности)

•Кредиты и другие финансовые обязательства (кратко- или долгосрочные)

•Имущество компании, которое используется не для

получения дохода. Например, служебное жильё,

служебный транспорт, корпоративные учреждения (санатории, детские сады и пр.)

Основные характеристики недвижимости

Главное условие работы с коммерческой недвижимостью – наличие документов: договора, кадастрового номера и пр.

Стационарность - Признак характеризуется: прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью, невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
Материальность - Физические характеристики объекта недвижимости включают данные: о размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, подъездных путях, коммуникациях, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа.
Долговечность - Срок полезного использования объектов недвижимости выше срока полезного использования других товаров (активов). Именно поэтому недвижимость обладает повышенной экономической ценностью.

Цели инвестирования

Сохранить накопления

Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.

Способы инвестирования

	Купля-продажа	Сдача в аренду	Инвестиции в строительство
Суть	Приобретение готового нежилого помещения и перепродажа его в будущем по более высокой стоимости.	Покупка помещения, сдача его в аренду и получение рентного дохода или покупка помещения уже сданного в аренду	Приобретение строящегося или уже введённого в эксплуатацию объекта недвижимости с целью получения прибыли от изменения стоимости объекта.
Особенности	Как правило, это покупка коммерческой недвижимости в плохом состоянии. Инвестор вкладывает средства в ремонт и перепродает объект.	По срокам сдачи во временное пользование выделяют аренду: •краткосрочную (до 12 мес.) •долгосрочную (от 1 года) Это важно учитывать при выборе объекта.	Чем лучшехарактеристики у самого объекта (расположение, инфраструктура, планировка и пр.), тем более выгодной будет его цена в момент начала продаж.
Доходность	В среднем цена коммерческой недвижимости после ремонта повышается на 20–40%.	Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от многих переменных (состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д.) и составляет 10–16% годовых.	Такой способ инвестирования чаще всего используется для сохранения денег, т.к. доходность по нему составляет 8-10% годовых.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

·Стабильность. Коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.

·Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной недвижимости,не нужно много усилий.

·Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продатьили сдать в аренду.

·Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция,

как и на золото. Стоимость только увеличивается.

·Многовариантность. Есть разные варианты, как

получить прибыль: сдавать целиком или мелкими сегментами, сменить пуларендаторов,

перепродать, обменять на недооцененный объект

и т.д.

·Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.

·Долгая окупаемость* Недвижимое имущество начнёт

приносить доход сверх стоимости через 4–10 лет.

·Дополнительные расходы. Сюда входят

коммунальные услуги, капитальный ремонт, налоги.

*Сроки окупаемости:

7-8 лет – торговые, офисные помещения и помещения

свободного назначения

5-6 лет – производственные и складские помещения 4-6 лет – помещения разного назначения в НСО (зависит от качества арендатора: крупный

федеральный – до 6 лет, более мелкий – до 4 лет)

Порядок инвестирования в недвижимость

Изучаем ситуацию на рынке: на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.

Проверяем надёжность продавцов, застройщиков, арендаторов. Изучаем документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Смотрим наличие судебных споров, простоев.

Подбираем ликвидный объект для покупки.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже

новичок увеличит капитал.

Заключение

Недвижимость – одна из самых надёжных и наименее рискованных сфер для инвестирования.
Инвестиции в недвижимость — это вложения в объект, в землю, парковочные места.
Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учитывают стартовый капитал и цели инвестиции.
Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на сегменты, перепланировка, достройка, ремонт, смена пула арендаторов с изменением доходности объекта.