Menu
Инвестиционная недвижимость – один из наиболее защищенных финансовых активов, а также хороший способ диверсификации* портфеля инвестора. Кроме того, рынок недвижимости менее волатилен, чем рынок, например, ценных бумаг.
При этом покупкакоммерческого помещения сточки зрения арендногодохода выгоднее, чемпокупка жилья:
Поскольку коммерческая недвижимость в первую очередь
предназначена для ведения бизнеса и полученияприбыли, то и инвестиции в этой области дают хорошиевозможности для инвесторовсамого разного уровня.
*диверсификация – распределение средств в портфеле инвестора между разными группами активов(акциями, недвижимостью идругими инструментами), чтобыснизить риски.
На примере сравнения сдачи в аренду жилой и коммерческой недвижимостиотлично видны преимущества инвестиций во второй вариант:
| 2-комнатная квартира, 50 кв.м. | Офисное помещение в небольшом бизнес-центре, 50 кв.м. |
Стоимость аренды | 35-40 тыс.р./мес. | 80-85 тыс.р./мес. |
Ремонт + мебель | ок. 1 млн | по договоренности с арендатором |
Срок окупаемости | 15-17 лет | 7-8 лет |
Доходность инвестиций – отношение полученной прибыли к общей суммеинвестиций. Как правило,
доходность от инвестиций в недвижимость измеряется в годовых процентах.
Как считать?
Доходность (%) =
Арендная плата (руб. в год) /
Стоимость объекта недвижимости (руб.) * 100%
Доходность (%) =
(( Цена продажи недвижимого имущества (руб.) /
Цена первоначальной покупки недвижимого имущества (руб.) ) – 1) * 100%
Офисное помещение
куплено – за 10 млн руб.
сдано в аренду – за 100 тыс. руб. в мес.
годовой доход – 1,2 млн руб.
Доходность от аренды (в % годовых):
1,2 млн руб. / 10 млн руб. х 100% = 12%
Рентабельность при сдаче помещения в аренду – 12 % годовых.
куплено – за 10 млн руб.
вложены средства в ремонт – 1 млн руб.
продано – за 14 млн руб.
Доходность от продажи (в % годовых):
((14 млн руб. / 11 млн руб.) – 1) х 100 = 27%
Доходность от перепродажи недвижимого имущества составит 27%.
Доходность инвестиций – отношение полученной прибыли к общей суммеинвестиций. Как правило,
доходность от инвестиций в недвижимость измеряется в годовых процентах.
Как считать?
Инвесторы выбирают недвижимость по двум основным критериям:
Доходность позволяет заработать в процессе владения активом.
Ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.
Ликвидность – это характеристика активов. Она определяет,насколько быстро активы могут быть проданы по близкой крыночной цене.
Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.
При этом активы, продающиеся со скидками,
ликвидными не считаются.
Чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта.
Большинство инвесторов предпочитают не
высокодоходные, а высоколиквидные активы:
последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убыткови длительного ожидания.
У недвижимости часто можно определить первую и вторую
составляющие, а с третьей могут возникать сложности.
Проблема относительно низкой ликвидности
недвижимости может быть связана не с тем, что она не востребована, а именно в сложности оценки её стоимости.
Множество характеристик объекта трудно
систематизировать, и это затрудняет объективное и быстроеопределение стоимости.
И в таких случаях на первый план выходит чрезвычайно ценное умение брокера – навык оценки потенциала того или иного объекта.
Местоположение | Ситуация на рынке | Характеристики объекта | Прочие факторы |
•близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры; •низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района; •хорошая экология: близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов (для офисов). | •превышение спроса над предложением; •высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок); •доступность (объекты эконом- класса более ликвидны, чем элитная недвижимость); •устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность). | •небольшой возраст и малая степень износа объекта, •удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка,высокие потолки); •обустроенность территории (инфраструктура, наличие парковки). | •информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность; •сроки проведения due diligence* (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до12 недель); •сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, темниже ликвидность); •сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом). |
*due diligence – процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая всебя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования, всестороннее исследованиедеятельности компании, комплексную проверку её финансового состояния и положения на рынке.
Срок окупаемости = Размер вложений / Чистая годовая прибыль
Производственное
помещение, 200 кв.м.
Стоимость объекта –
5 млн руб.
Сдано в аренду –
100 тыс.р./мес.
Расчет срока окупаемости:
1. 5 000 000 + 500 000 + 500 000 = 6 000 000 – общая стоимость объекта
2. 100 000*12 = 1 200 000 – доходность в год
3. 6 000 000/1 200 000 = 5 лет – срок окупаемости
Брокеру важно уметь быстро определять коммерческий потенциал объектанедвижимости, чтобы не только не совершать ошибок, но и не упускатьпоявившихся возможностей.
Этот навык формируется благодаря постоянной аналитической деятельности приработе с любым объектом. Основная сложность состоит в том, что нет готовыхи универсальных инструментов по определению потенциала того или иногообъекта коммерческой недвижимости. Каждый объект должен рассматриватьсяв индивидуальном порядке: характеристики объекта в каждом отдельном случаемогут быть уникальными. Например,
Размер вложений / Чистая годовая прибыль
Для инвестора подобран объект:
площадью 3,4 тыс. кв.м.
помещений
40 млн р.
100 тыс.р.
составит 60 млн р.
площадью 3 тыс. кв.м.,
арендаторам,
– найти
дополнительный источник дохода.
20 млн руб.
переоборудование – 10 млн руб.
Локация | Трафик | Технические возможности | Дополнительные возможности |
Оценивайте потенциал локации не только на основаниифактической ситуации, но и с учетом развитиярайона или территории: •смотрите планы по застройке, •изучайте планы по размещению в локации тех илииных игроков рынка (открытие супермаркетов и пр.) | •пешеходный трафик, •автомобильный трафик, •конкурентная среда
В зависимости от задач клиента и специфики инвестиционного объекта анализируйте тот трафик, который в данной ситуации актуален. | Один из самых важных критериев, особенно если речь идет о производственных объектах или помещениях свободного назначения. 1.Начинайте с того, что продумывайте не менее 5-8 вариантов использования помещения. 2.Под каждый вариант использования собирайте данные по техническим возможностям объекта (свет, газ, подъездные пути, кран-балки и пр.)
Например, необходимая мощность электроснабжения для пекарни составляет 600 Вт/кв.м, для кафеили ресторана – 300 Вт/кв.м, для продуктового магазина – 200 Вт/кв.м. Для прочих сфер бизнеса, нетребующих повышенной электрическоймощности – 150 Вт/кв.м. | Под дополнительными возможностями объекта подразумевайте все критерии, которые не являются очевидными. Например: •высота здания дает возможность создать дополнительные площади, •прилегающая территория позволяет разместить там доп. постройки, •планировка имеет особенности, которые можно использоватькак явное преимущество, •возможность замены имеющихся арендаторов на тех, у кого больший финансовый потенциал, •и пр. |
Специальные характеристики | Ремонт | Бюджет | Оборудование |
Не упускайте из виду наличие специализированных возможностей помещений, таких как: •яма •кран-балка •два и более выходов ипрочие
Это могут оказаться принципиальные нюансы, которые позволят объекту «набрать дополнительные очки» и увеличить его потенциальную привлекательность. | Каким бы ни было состояние помещения, у вас должныбыть аргументы в пользуобоих вариантов. При работе с объектом вчасти оценки его потенциала учитывайте, что для каждого отдельного бизнеса (производства) требованияк ремонту могут существенно отличаться. Анализируйте несколько вариантов разныхпроизводств, «прикладывайте» к ним текущее состояние объекта и на основе этого делайте выводы. | Часто бюджет является краеугольным камнемв переговорах, но помните, что при работе с инвестиционными объектами цифры крайне редко «лежат на поверхности». •обоснование цены •реальные и потенциальные выгоды •дополнительные и скрытые возможности •и прочее – это то, что должно находится в зоне вашего внимания до того, как вы возьмете объект в работу и/или начнете переговоры. | Анализируйте возможности объекта в части размещенияи использования оборудования для разных видов бизнесов (производств). В данном случае речь идет о возможности установки производственных линий или специализированнойтехники. Эти данные также могут оказаться оченьсущественными в процессе корректной оценки потенциалаобъекта коммерческой недвижимости. |